进入二季度之后，一城一策稳楼市政策开始批量出台。住房公积金、契税、首付、房贷利率、现金补贴、货币化棚改等等都来了。就连以前从来没有出现过的公职人员直接补15万，农村进城买房送工作这些也来了。

在一轮又一轮的措施实施之后，楼市好像还是没有出现立竿见影的效果。

对于这样的问题，我们的回答是两点：

一、你有没有考虑过人口对楼市、对房价的影响。

二、城市之前就像人与人之间一样，也存在巨大的个体差异，同样的份量，不同的结果。

先简单说一说城市之间的差异。

比如，今年以来已经有13个城市对二手房指导价进行了松绑。业主想卖什么价就是什么价，不再以参考价为线。但在这13个城市之中，以广州、苏州、杭州和成都为代表的四个城市成交量明显回升，回䁔明显，特别是成都7月的二手房成交量，居然创近10年新高。

这就是城市之间的差异。

具体的分析，我们以前分析过多次，从产业、人口虹吸效应及营商环境等进行过详细分析，今天不再重复。

今天，和大家聊一聊人口对房价的影响。

经济学家任泽平经常挂在嘴边的一句话：“房地产长期看人口”。

所以，今天，我们就来看一看人口的变化。

人口，是一个区域经济繁荣发展的根基。

人口，是楼市上行的根本推动力。

话不多说，先上几组数据。

1、生育率：2021年，我们的生育率是1.15。这个数字可能大家没什么印象。我们来看一看几个低生育率的国家的情况。日本是1.3，德国、英国是1.6-1.7，法国是1.8，美国是1.9。

2、老龄社会来了，2021年人口自然增长率0.34‰，65岁以上人口占比超过14%。预计2035年前后进入人口重度老龄化阶段(60岁以上人口占比超过30%)。

3、生育意愿走低。。2021年国家卫生健康委调查显示，育龄妇女生育意愿继续走低，平均打算生育子女数为1.64个，低于2017年的1.76个。

这些人口数据对房地产会带来什么样的变化，相信，不用说，你也知道。

当然，人口带带购房需求的变化之中，我们也要看到人口在城市之间的流通。换一句话说，农村大规模进城增加人口的数量会速降，但青年在城市之间的流动还在持续。这种情况下，省会城市及北、上、广 、深四大一线城市对人口的虹吸效应还会持续下去。

人向何处走，问自己一句话。你的孩子愿意在哪儿工作，在哪儿安家。

对于大多数三四线城市，住房需求已经饱和，对于省城及四大一线的城市，还有好机会。

当然，人口数量的变化，国家早就开始重视起来了。2021年6月，《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》就正式出台，在文件中特别强调，要将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑，切实解决群众后顾之忧，释放生育潜能，促进家庭和谐幸福。

现在，又到了鼓励多生孩子、多买房子的时间。