没想到，隐秘的小关成为了新热点~
在上一篇《250亿修一条路，这条“钻石大道”值得吗？》中，写到：小关板块将可能成为林城东路延伸段建设最大的受益板块。
说时迟，那时快，小关的大动作说来就来。
昨天，云岩区举行了轰轰烈烈的小关片区6、7号地块项目开发誓师大会，对小关片区6、7号地块项目开发建设进行总动员。
这也就意味着，小关的开发正式拉开了序幕。
小关是什么地方？它有些什么资源禀赋？小关是不是贵阳楼市下一个香饽饽？
我相信，这些都是大家关心的问题。
所以今天就通过一篇简短的文章，分析研究一下小关板块。
隐秘的小关在哪里？
小关，是很多人耳熟能详的一个地名。
耳熟归耳熟，其实很多人对于小关是真的不了解、不清楚、不熟悉。
比如你问大部分人，小关到底在哪里？估计很多人都答不上来。
要分析置业意向，区位是首要因素。
首先要了解的就是——小关到底在哪里？
打开卫星图，直接把小关的区位给大家标明。
是滴，小关板块就正好是位于老城区与观山湖区中间的山谷地带。
如果我们乘坐地铁1号线从观山湖区到老城区，离开北站后地铁列车会出地面在山谷中穿行。这一段旅程可以说是贵阳地铁1号线最美的风光，然后经过五六分钟后到达的站点就是雅关站。而雅关站，其实就是位于小关板块的中心位置。
这个位置距离老城区和观山湖区都不算远，以地铁1号线雅关站作为基点测量一下，小关板块与市政府直线距离大概是7公里，与老城区大十字的直线距离大概是6.5公里。两者数据基本相当，小关区位在大贵阳范围来说真的很不错，绝对是新区老城中间的核心地段。
小关板块基本面简析
小关板块的交通情况怎么样？首先来看公路的通达性。
目前从老城区和观山湖区到达小关板块，最主要的道路就是盐沙大道。而能与盐沙大道互通的联络线，就是黔灵山路和北二环两条快速路。有点尴尬的是，从观山路的小关特大桥反而不能到达小关……
在未来，能与盐沙大道互联的联络线还将增加一条林城东路延伸段。通过林城东路延伸段，小关板块可以更便利的通达观山湖区北站、金融城板块，也可以和老城区的东山、煤矿村直到花冠路联系更加紧密。
所以在林城东路延伸段建成通车后，小关板块的路网主要盐沙大道、黔灵山路、林城东路延伸段和北二环，形成一宗三横的基础骨干路网 ，通达性大大增强。
公共交通上，小关板块最主要的配置当然是1号线雅关站。
很多人常常吐槽1号线从北站到雅关站再到南亚路站这个大弯，说增加了很多无效里程和行车时间。但实际上这是一条展线，观山湖区与老城区的高差是200多米，如果没有这个大弯那乘客们天天坐过山车？
所以虽然大弯确实让1号线的行驶时间变长，但也是必须要这么设计的。但是这个大弯现在对于小关板块的开发会起到很重要的作用，至少让开发初期的小关板块，已经得到最强有力的公共交通配置。
至少购买小关板块项目的业主，不用天天盼着地铁什么时候开工？什么时候开通？而是马上就可以享受到轨道交通，而且等到交房的时候估计3号线都开通了，业主们通过地铁站真正可以实现通达全城。
区位不错、交通条件也还可以。除了这些优势，小关成为下一个楼市香饽饽还有自然环境优势。
从地图上可以看到，小关板块地处毗邻黔灵山脉。大山隔绝的老城区与观山湖区，但是也留下了自然条件优越的谷地——小关。
谷地内有小关湖水系，也有优质的山体、植被，而且整个区域内基本没有被现代工业污染，开发强度也很弱，基本上都是以雅关村的民房为主。
所以开车沿着盐沙大道行进，一路上都是郁郁葱葱的绿色，非常养眼。
“区位”与“自然”，就是小关板块的基本特征。
小关板块开发首秀
今年9月份，《中心城区控制性详细规划（总则）——小关组团》编制完成。
根据规划，小关组团规划用地总面积11.79平方公里，将建设以山、水、林、田为生态基底，以“大健康”“大文娱”“大数据”为核心主题，构建“产·城·人·文”四位一体的新型社区，打造面向国际、引领未来、可持续的“智慧生态森林城市示范区”，创造“爽爽的贵阳，空中的小关”品牌形象。
就功能结构而言，该组团将以盐沙大道为城市发展轴，规划形成“一轴两心七片”功能结构，紧密联络周边各功能区，落实集聚发展、创新发展、联动发展、绿色发展模式。其中，“一轴”为沿盐沙大道的城市发展轴，南部承接云岩老城区，向北联系贵阳综合保税区，成为未来贵阳城市功能向北延展的黄金中脊；“两心”分别为依托轨道交通1号线雅关站，在南部形成TOD城市功能核心，以及围绕中心景观湖集聚发展文创产业及相关城市服务功能的北部核心；“七片”是指围绕两个城市核心，形成TOD门户商务区和中心湖文化创意区，围绕中央山体生态景观资源，布局规划都市生态居住区、康养体疗居住区及城市文娱居住区三大组团。
上面这些都太套话，其实对于购房者更关心的还是首开项目在哪里？会修什么样的产品？产品卖多少钱？
在云岩区的计划中，小关板块最先启动的会是6、7号地块。
即将启动的6、7号地块紧邻城市主干道及地铁站，交通区位及景观环境优势非常明显。6、7号地块总用地面积为510.92亩，其中6号地规划用地性质为商业服务业设施用地，净用地面积为127.22亩，房屋征拆量约为10.46万平方米；7号地规划用地性质为居住用地，净用地面积为309.44亩，房屋征拆量约为16.56万平方米。两个地块涉及黔灵镇雅关村一、二、三组，村民457户。
云岩区将利用100天左右的时间，全面推进小关6、7号地块的建设工作，确保完成市委、市政府关于小关6、7号地块年底将交地的指示，以此拉开北线小关片区的开发建设的序幕，把小关片区打造成绿色发展智慧康养区、建设成为践行“两山”理论的“样板间”。
以上话术都有点过于专业，我给大家翻译翻译。
从航拍图，我们来了解一下这个地块。
6、7号地块总用地面积510亩，也就是34万平米左右。如果按贵阳常规商住用地2.5的容积率测算，基本上也就是建设一个80万平米左右的项目。
嗯，其实在贵阳来说好像80万平米的项目并不算特别大。
不过以小关的地形来说，这个体量的项目其实已经足够把地铁站附近中心区的城市形象撑起来咯。
目前在云岩区的规划中，小关板块是一个绿色发展智慧康养区……嗯，又是听不懂的语言。
在我看来，如果要把小关板块盘活、盘好，需要考虑的是以下因素。
第一、从以前的相关报道中，我们可以发现其实小关地块更多的是作为人民大道几个地块的平衡地块。所以小关地块的开发，会与人民大道的开发商紧密相关。
目前我们不猜测到底是谁拿地，但不管是谁拿地都无非是一个算账的问题。
众所周知，人民大道地块的成本非常高。如果要做平衡，那小关地块的价格就不会特别高。但地块内涉及到的征拆面积很大，所以成本也不会非常低。
如果按正常测算，小关地块的楼面地价应该会在3500~4500之间。这也就意味着未来项目的单方成本会在8500~9500左右，那这个价格再加上一些贴补人民大道地块的利润，项目需要达到10000~11000左右才有搞法。
第二、如何支撑上面的售价？
虽然小关地块会有自然与区位两个不错的基本面，但小关地块也会有一个最重要的问题要解决，那就是陌生感。
这个问题让我想到了一个熟悉的项目——万科翡翠公园。
其实仔细想想，这两个项目可能形态都还蛮相似的。同样是围绕着中间的地铁站点做文章，同样的是板块对于普通购房者的陌生感。
翡翠公园刚刚面市的时候，狭地铁站与观山湖户口两大法宝，就定出了一个让人惊讶的价格。，从而成交数据嘛……
观山湖户口也好、地铁站也罢，对于一个陌生的区域，都是不容易结局的问题
所以，今年万科终于想通，翰林组团直接重新定位，在观山湖区杀出一条血路，销售非常牛逼嘛……
小关地块的项目需要破局，需要足够优秀的亮相，最重要的还是得解决板块陌生感的问题。无论主力产品是高层、洋房甚至类别墅……首批价格还真得做出吸引力再说。
先把客户勾过去，用时间慢慢把板块炒起来，还怕后面的价格撑不起来吗？
第三、小关板块应该做什么样的产品？
虽然这应该是开发商前策做的事儿，不过作为热心市民也可以提点建议嘛。
前面说过，小关板块的两个特征：“区位”和“自然”。如果要做出具有差异化的产品，吸引更精准的目标客户，必须要分析透这两个特征。
先说“自然”，其实对于这个特征我认为并不是核心竞争力。因为论自然，贵阳足够优秀的地方太多了。阅山湖不够自然吗？长坡岭不够自然吗？花溪湖不够自然吗？乌当区不够自然吗？
在贵阳，除了门口有片大河、大湖，其他自然环境的吸引力其实真没开发商想的那么牛逼。
对于自然更多的是人工修饰和雕琢，做更好更多的附属设施即可。
而“区位”特征，才应该是政府和开发商投入更多关注度的。
贵阳目前已经形成双核的城市结构，就算楼市低迷观山湖区与老城区的房价也逐渐稳定，而基本上地铁、商业、公建等资源都还是集中在这两个区域。所以双核之间的结合部或者联络点，区位价值就逐渐凸显出来。
比如三马，就因为是老城区与观山湖区的联络部，成为了市级层面的重大开发项目。
小关会是另一个三马么？没必要也不可能。
三马成体量的地块，还是比小关板块大得多，而且地形地貌也更合适做“新城市中心”概念。引进的地产项目也应该更多的考虑刚需产品为主，在短时间内迅速完成城市界面的改造和人口的导入。
而小关受地形限制，如果同样采用的开发理念就太傻。小关再怎么做也很难做出极具现代都市意向的概念，而是主打“中产”、“改善”、“养生”、“隐秘”、“便利”这几个关键词。
“城市养生秘境”——就是小关板块的开发概念。
虽然在城市中心，但有优秀的自然环境足够养生。
虽然在城市中心，但在山谷中足够隔绝城市喧嚣。
既便利的享受城市配套，又能享受清净的居住氛围。
如果与其他城市类比，小关真可以做成贵阳版的“浣花溪”嘛。
隐秘的小关，故事才刚刚开始。
我们会继续跟踪内部的开发项目，为大家带来更详细的点评。
