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楼市观察:装修不可任性,1.6亿损失警示承重墙之“重”

第一财经
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牵一发而动全身,私拆承重墙带来的后果,近日被公众广泛关注。

首先是哈尔滨利民学苑租户砸掉承重墙,导致十几层楼墙壁出现开裂,200多户居民有家难回,预估损失高达1.6亿;不久后爆出广州白云区岭南新世界住户私拆承重墙,至房屋墙体墙体开裂、地板下沉,涉事住户被立案查处……近日因承重墙引发的事故频发,再次敲响关于住宅施工安全的警钟。

承重墙指建筑中支撑楼层上部重量的墙体,如果拆掉会影响整个建筑的稳定性,有可能造成建筑物开裂、甚至坍塌。承重墙不能随便拆,这看似再通俗不过的常识,在现实生活中却屡屡“翻车”,有居民在装修自家房屋时随意砸墙,甚至还有开发商在施工过程中破坏承重墙。

本文从五个现实司法判决入手,还原当业主遭遇此类纠纷时,应如何维护自身合法权益。

建筑承重墙不可随意拆除

买房后对格局不满意、装修时打通隔间墙壁......在现实生活中,拆墙似乎是一件常见的事。殊不知,一面墙可能引发蝴蝶效应,影响整个建筑物的安全,在实际操作中务必谨慎。

近日,黑龙江哈尔滨松北区一栋居民楼的承重墙被砸,导致该楼栋4楼至21楼出现不同程度的墙壁开裂情况,200多户居民被紧急疏散无法回家,引发业内广泛关注。

早在四月底,就有该小区业主发布视频称,小区有租户对室内墙体进行大面积拆除,承重墙被砸掉的当晚,就有居民自家屋内墙皮出现裂缝,31栋的楼体直接裂到了21层。4月28日,小区物业发布紧急通知,要求业主紧急疏散撤离,200多户业主被临时安置到附近酒店。

私拆承重墙事件发生后,哈尔滨市成立事件调查组,初步预估损失达1.6亿,且公安机关已对4名相关责任人采取刑事强制措施。当地已委托国家和省级权威检测机构开展调查、鉴定、处置等全面技术工作。根据检测机构和专家组意见,对拆改墙体采取局部支护等应急处置措施,防止结构构件损伤及变形进一步发展。

一面墙引发如此巨震,现实中承重墙到底对建筑物多重要?通俗来讲,承重墙就像人的骨架,拆除后大楼就有可能坍塌,在承重墙上开门、开窗、削薄、甚至直接拆除,会削弱承重墙体的承载能力,还可能造成相邻墙体疏松开裂,以及上下楼墙体、楼地面开裂,如果遇到地震更容易坍塌或断裂。

一般而言,在户型图中标注黑色的加粗实线,就表示该墙为承重墙,黑色空心线条或者黑色细实线则表示非承重墙;从材质看,如果用标准砖的墙一般是承重墙,非承重墙会用更轻质的砖;从厚度看,承重墙一般大于20cm,更薄的墙则一般是隔墙,用来隔开卫生间、厨房等。

为维护建筑安全,国家明确要求:未向国家设计院报备,让有资质的区一级建筑设计单位出修改意见图,并得到批准,任何人不许私下拆改房屋承重墙。我国对此也有诸多层面的法律条文,明确私拆承重墙的后果。随意拆除承重墙,可能会面临行政、民事、甚至刑事责任。

《民法典》第二百七十二条规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。如情节严重,造成严重的危害后果,可能涉嫌以危险方法危害公共安全罪依法追究刑事责任。

《建设工程质量管理条例》第六十九条规定,房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的,责令改正,处5万元以上10万元以下的罚款,对拆除承重墙行为人予以行政处罚。拆除承重墙的行为可能危害不特定公众的生命财产安全,如果后果严重,可以危险方法危害公共安全罪追究刑事责任。

《刑法》第114条规定:以其他危险方法破坏住宅、公共建筑物或者其他公私财产,危害公共安全,尚未造成严重后果的,处三年以上十年以下有期徒刑。

在各地具体管理中,也会有关于承重墙的规定。比如上海规定,损坏房屋承重结构的,由区(县)房地产管理部门责令立即改正,恢复原状,可处一万元以上十万元以下的罚款;情节严重的,可处十万元以上二十万元以下的罚款。

业主可从三方面维护权益

诸多法律规范下,因承重墙引发的事故依然出现,背后原因几何?从过往司法案件中可见,多数涉事人员仍抱有侥幸心理,觉得砸墙不会造成严重后果。

比如江苏省阜宁县人民法院2021年一份民事判决书显示,被告黄某在法庭上称:“小区内砸墙不是我一家,还有很多家,包括原告家的窗户也是砸墙开的。我砸墙物业也来看过,也没有提出什么意见,当时砸墙的时候,原告也没有提出异议。后来在墙上开窗户,原告表示反对。”

原告王某则表示,黄某私自对自己所有的车库东边承重强砸门、砸窗户(承重墙长4.3米,已被破坏2.8米左右),对楼上的业主生命财产造成重大危害,现地震等自然灾害不断增多,请求恢复原状。最终法院判决称,支持原告王某要求其恢复原状的诉讼请求。

除了业主装修拆墙,现实中还有开发商损坏承重墙的案例。

上海市第一中级人民法院2020年一份民事判决书显示,2018年原告购买了一套总价974万的房屋,但开发商在其家里安装电梯时,破坏了E-F轴、GB’E2柱的受力钢筋,墙体被拆除部分为承重墙,导致房屋延期交付。最终法院判决,开发商对房屋进行修复,并赔偿逾期交房违约金61万元。

从其他司法判决也可见,如果业主遭遇类似事件,要积极维护自身权益,法院通常会积极立案、依据现有法律进行裁决,要求相关方对建筑物恢复原状、或赔偿相应修复款。

江苏省高级人民法院2018年一份民事裁定书显示,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。对妨害其物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

辽宁省大连市中级人民法院2022年一份民事裁定书显示,被上诉人在装修过程中,将承重墙拆除、承重钢梁砸掉。一审认为本案属于对私拆乱建进行整改拆除的纠纷,建议向当地行政主管部门提出;二审则认为,依据民法典相关规定,对上诉人提起的诉讼,人民法院应予以受理。

江苏省淮安市中级人民法院2021年一份民事判决书,还涉及了对物业公司的责任认定。判决显示,朱某在装修前向物业公司提交了《业主房屋装修申请表、验收表》,其中明确提及“不改变承重墙”结构,最后却拆除了房屋东侧次卧与客厅共用的墙体,还砸中了楼下房屋的屋顶。

法院表示,朱某申请进行室内装修时,物业公司已告知装修注意事项;朱某拆除案涉房屋墙体前,还发出《违规装修通知单》;拆除涉案房屋墙体当日,物业亦对朱广军装修处进行巡查,拆除墙体后发出《违章通知单》,因此不承担民事责任。最终法院判决,朱某应赔偿其他业主修复款29325.45元。

如果遇到哈尔滨这种涉及面较广、赔偿金额可能较大的情况,北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者,业主可从三方面入手,维护自身合法权益。

第一,可视情况通过民事诉讼,直接到法院提起相关的侵权诉讼,在诉讼过程中,可以将具体侵权人列为被告,同时还可以视情况将物业公司列为第三人或被告,要求其承担相应的责任。第二,可以针对违规装修本身向相关行政主管部门进行举报投诉,或者提起相关的违法查处申请。第三,还可以针对这个事件中可能涉及到的刑事问题依法报案,追究相应的刑事责任。

后续,如何减少因承重墙引发的事故与纠纷?王玉臣建议,首先,从房产开发建设的角度,开发商应加强施工质量管理,确保房屋的初始状态没有问题。其次,加强行业管理和行业培训,提高安全施工、安全装修意识。再次,在装修过程中,需要聘请具有相关专业资质的设计、装修公司具体实施,避免出现基本错误。第四,物业公司需要加强对小区装修的监督管理,不论是装修备案,还是禁止行为的告知,还是具体过程的监督,都要积极尽到相应的义务。

编辑

蒙琦琦

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郑星

编审

黄娟

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